chenwei0622
2015-07-10 12:00
什么是以房养老,通俗地说,就是依据拥有资源在自己一生最优化配置的理论,利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异,对广大老年人拥有的巨大房产资源,尤其是人们死亡后住房尚余存的价值,通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现,实现价值上的流动,为老年人在其余存生命期间,建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式,据我们大致归纳可包容30种,倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种,并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨,以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为,前者运作复杂,必须通过金融保险机构才得以顺利运营,包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等;后者的各种简易方法,则是老年人开动脑筋,再加上社会的有意倡导后,就完全可以自行操作,包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法,其实都可以实现以房养老的大目标。
BELIEVES
2015-07-10 12:00
以房养老养老模式的文献综述 一、 前言 我国人口老龄化问题日益严重,养老面临巨大的压力,单纯依靠现有的社保制度和传统的 家庭养老,越来越难以适应加速来到的老龄化危机。面对汹涌到来的银色浪潮,以房养老模式, 也即住房反向抵押贷款的发展,不仅可以提高老年人的生活质量,还可以缓解我国的养老压 力。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述,就以房养老模式进行总 结,以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。 二、 国外研究现状 “以房养老”起源于荷兰,成熟于美国,又被称为反按揭、住房反向抵押贷款,是指已经拥 有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的 房产价值进行综合评估后,将其房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给 借款人,一直延续到借款人去世。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构 用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。二十世纪八 十年代中期,美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出此业务,之后遍及全美,成为一 种成熟的贷款方式,近年来在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺,成为这些国家老年 人改变生活方式,过更积极生活的重要途径。 美国在反住房抵押贷款开始的初期,研究主要集中于个人对反住房抵押贷款产品需求的 研究。其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房年金计划”研究、由威廉斯康新州老人中心赞 助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押贷款调查。这些研究成果都表明美国开展住 房发抵押贷款必要且可行。Jacobs(1982)使用 1977 年 AHS(American Housing Survey) 的数据,对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析,认为四分之一年龄在 65 岁及以上收入 低于贫困线的老年房主可以通过房产置换(反住房抵押贷款的一种)脱贫。 在日本,反住房抵押贷款在经济泡沫时期曾得到发展,近年由于人口老龄化的日益严峻, 反住房抵押贷款又一次引起了人们的关注。Hisachi Ohgaki(2003)研究了由于人生命的不 同阶段对住房的不同需求,可以经过住房转换实现家庭资源的优化配置,分析了房产置换存 在的障碍,讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。 在新加坡,Ngee-choon Chia,Albert K C Tsui (2004)针对强制储蓄为住房筹资产生的一 批“房子富人,现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架,并且基于不 同的资产成本,估计了私人供给者和政府供给者的可能风险,认为风险主要来源于替代率、 预期死亡率和未来收益的折现,经过模型测算,得出结论:基于基准情况,由私人部门提供 的反住房抵押产品对于拥有四房式(4-room)的房屋拥有者替代率应为 50%,如果上升为 70%,市场可能会失去。 在澳大利亚,Barbara R. Stucki(2004)研究了家居长期护理和房屋作为退休收入来源 的可行性,提出了用反住房抵押贷款为老人长期家居护理筹资的建议,建议政府减少反住房 抵押贷款的前期成本(upfront cost)来激励老年人采取这一体面的贷款方式。Liang Wang, Emiliano A. Valdez,JohnPiggott(2007)研究了如何通过证券化转移反住房抵押贷款中的风 险,证明了为反住房抵押构建类似于传统保险产品的证券化结构的可能性,并列举了生存者 债券和生存年金(survivor swaps)的特点,通过模拟具体计算出相应的保费,结果表明生存 者债券为投资多样化提供了一个有效的工具。