判断疑似未来鬼城的7大方法
许多投资者和企业家明白鬼城形成的真正原因,但缺乏判断城市未来的经验,不知道用怎样的数据和现象为指标。但不进入一些目前不发达但看似有未来的区域,又担心失去好的发展机遇。为了破解这种矛盾,明源君总结了以下判断疑似未来鬼城的6大方法:
1、比较城镇建成区面积和城镇人口的增长速度
历史上,我国鬼城陷阱出现的根本原因之一,就在于2000—2011年,我国城镇建成区面积增长76.4%,远高于城镇人口50.5%的增长速度。城市化率由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%,但真实的城市化的质量却不是很高。城市的总体功能很差,用地粗放低效,因此出现不少鬼城。
全国性的数字缺乏实用性,有心人可以对比每个区域活城市的建成区面积增长速度和城镇人口增长速度,人口增长速度接近或超过建成区面积增长速度,则投资风险较小。
2、预估城市常住人口的新增需求,对比新房库存
决定商品命运的根本在于供需关系。有地产老总认为,地方发达区域的常住人口每人每年可以提供一个平方的新房需求。比如当地有30万人,如果新房存量有300万平方,则需要去化10年。那么10年内该地都不适合再投资。
3、评估城市现有资源是否可持续
自然资源支撑的城市,石油、煤炭、金属矿还可以开采多少年?政策资源扶持的地区,政策会不会取消或普惠到其它区域?想清楚这些问题也就明白了该城市或地区的未来。
4、看城市人口是否有净流入
户籍人口不能说明任何问题,对比该城市每年常住人口的变化,人口持续流入的城市值得投资,反之则风险较大!
5、看城市产业发展
要在一个城市长期呆下去,就需要就业,该城市的产业能否持续提供新的优质的工作岗位非常重要。城市产业发展得好,需要的劳动力持续增加,则城市也会持续扩张。而产业的另一重要指标在于第三产业,第三产业占比越来越高,则城市产业发展就越来越成熟,对商业地产和写字楼的需求就越来越高。反向思考,该城市商业地产、写字楼的现状,可以作为住宅等其它地产未来发展的参照系。
6、城市的环境、历史是否具有不可替代性
人的需求,工作之外就是生活、休闲等等,比如杭州之所以为杭州是因为有西湖,三亚之所以是三亚是因为在海边且冬天温暖。不可替代的历史人文背景、好的没有污染的美丽环境等,都是不可替代的资源,在与周边城市的竞争中可以一票否决对方。
7、在与周边城市特别是交通方便的城市的竞争中能否占优势
高铁等交通,对于吸引力强的城市来说是优势,对吸引力弱的城市来说则是“人口抽水机”。不管是做住宅还是商业地产,都需要考虑这一因素。特别是在高铁、航线等刚开通的时候,更不可一时激动,不思考就认为其是给该城市加分就盲目投资。